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“兩會”政府官員劇透六大房地產政策信號

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2016/03/14 00:00

“一線城市將繼續實行嚴格的限購政策”、“全力支持一線城市地方政府調控措施”、“房地產稅法列入今年人大立法的預備項目”……在今年兩會期間,與會的政府官員紛紛就現今的房地產市場狀況發表言論,從中劇透出六大房地產政策信號。

  2016的“全國兩會”議程已經接近尾聲。記者發現,“去庫存”、“高房價”“首付貸”、“限購”、“房地產稅”等樓市議題成為了今年全國兩會代表、委員以及媒體記者最為關心的話題。圍繞樓市的去庫存壓力、一線城市飆升的房價,房地產金融化的監管等問題,出席兩會的官員們也暢所欲言,北青報記者從中梳理出與會官員劇透的六大房地產政策信號。 

  信號一:限購

  一線城市將大概率出台調控措施

  住房和城鄉建設部部長陳政高在兩會期間表示,當前房地產市場呈現三個顯著特點:一是去年以來房地產銷售實現企穩回升,今年1、2月份仍然保持這個態勢;二是城市間的分化嚴重;三是待售麵積規模大、房地產庫存高,庫存增速也很快。陳政高在兩會的公開發言高度概括了中國房地產市場目前呈現出來的兩極分化的特征。

  針對一線城市房價增速較快的問題,陳政高表示,對於一線城市,將繼續實行嚴格的限購政策,實行嚴格的差別化稅收政策;增加土地供應麵積,及時披露信息,穩定預期;增加中小套的數量;打擊交易中的違法違規行為。

  針對陳政高的兩會發言,住建係統一名接近決策層的人士介紹,住建部已經密切關注一線城市的房價,並已經召集相關會議研究此事。北京、上海、深圳這三個一線城市已經在儲備政策,“兩會”後便可能出台相應的調控措施,具體內容可能包括嚴格限購審核、擴大市場供應、打擊捂盤惜售、規範金融杠杆等,以抑製房價過快上漲。

  一線城市房價的過快上漲也引起了發改委的重視。發改委主任徐紹史在兩會期間表示,當前一二線城市房價上漲速度較快,幅度較大,需通過加快推進保障房建設和棚改,增加住房供給,采取諸如限購等行政措施以及經濟政策等,抑製不合理的投機性需求,限製房價過快上漲。

  作為首都,北京的房價備受矚目,作為有著最嚴限購政策的北京一舉一動都牽動著樓市的神經。北京市的官員在兩會期間也成了樓市關注者追問的對象。全國人大代表、北京市常務副市長李士祥給了這樣的答複:北京將嚴格執行限購尤其是通州的限購政策,與此同時,也將從人口疏解的戰略出發,控製房地產開發投資。

  針對兩會上官員們的表態,某房地產信托投資基金分析師介紹,兩會結束後一個月內,針對樓市過熱的現象,北上深等一線城市將大概率出台調控措施,未來幾個月一線城市樓市市場預期或將發生變化,市場可能由此進入一個調整期。也有分析人士認為,一線城市高房價已經觸動高層的神經,兩會後一線樓市將迎來巨變。

  信號二:增加土地供應

  一線城市將以此稀釋房價上漲預期

  國土資源部部長薑大明在兩會期間表示,將采取分類調控的原則,增加一線城市的土地供應麵積。最近一線城市房價上升快,引起關注,為防止異常交易推高房價,全力支持一線城市地方政府調控措施。

  記者了解到,由於此前房地產市場的不景氣,包括北上深等一線城市去年均大幅減少了土地出讓的宗數和麵積,與此同時,由於下半年以來土地市場的火爆,北上深等一線城市屢屢拍出高價地。薑大明關於將增加一線城市土地供應的消息一經傳出,即在地產界引發了熱議。

  中原地產首席分析師張大偉認為,一線城市土地價格持續上漲,而住宅土地供應並不多,一線城市住宅類土地今年前兩個月總共才簽約16宗,而平均樓麵價高達14409元,同比2015年漲幅達到了25%。以北京為例,在今年已經出現的3宗住宅用地中,樓麵價全部超過4萬元,去年北京實際商品房住宅麵積土地建築麵積隻有300萬平方米,而商品房住宅簽約則超過了700萬平方米。市場供需結構緊張,豪宅趨勢明顯,在目前市場情況下,隻有增加土地供應以增加房源供應才能稀釋房價上漲預期。

  信號三:整治“首付貸”

  房產中介將迎來“苦日子”?

  去年下半年以來,北上深等一線城市房價大幅上漲,以“首付貸”為代表的杠杆資金被認為是推動此輪房價上漲的一個重要因素。在上海“鏈家事件”發生以後,北青報記者曾在《地產中介鏈家的“金融風暴”》中提到“首付貸”給房地產市場帶來的風險。在今年兩會上,“首付貸”將何去何從成為委員代表和媒體記者關注的一個焦點。

  兩會期間“金融改革與發展”媒體發布會上,在回答“如何看待首付貸”時,央行副行長潘功勝表示,央行會同有關部門一起,結合即將開始的互聯網金融的專項整治活動,對房地產中介機構、房地產開發企業及其與P2P平台合作開展的金融業務,開始進行清理和整頓,打擊為客戶提供首付貸融資、加大購房杠杆、變相突破住房信貸政策的行為。

  央行行長周小川更是表態,P2P做“首付貸”資質成問題,必須明晰資金來源,銀行要對房地產價值進行評估,首付不能是借來的。

  對此,分析人士指出,有了央行的表態,可以預見兩會後政府將加強對於中介行業的監管,規範交易流通環節,實際上上海目前已經這麽做了,中介將迎來一段苦日子。此前被市場質疑的比如速銷房、壟斷房源哄抬房價、捂盤惜售等現象將迎來“監管風暴”。

  北青報記者注意到,對於“首付貸”是否是高房價的推手,市場的看法呈現兩極化。有分析師認為,“首付貸”的出現也是因為滿足了一部分的人需求,特別是年輕人,高房價下剛需遭到壓抑,最需要房子的人買不起房。“首付貸是高房價的必然結果,充當了這輪樓市暴漲的替罪羊。”

  信號四:房地產稅立法

  房地產稅可能兩年內難以落地?

  兩會期間,全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文透露,調整後的人大常委會立法規劃已將房地產稅法列入第一類立法項目,全國人大常委會今年的立法工作計劃將房地產稅法列為預備項目。劉修文用12個字概括此前在上海、重慶試點的房產稅改革:“細致紮實、運行平穩、成效明顯。”他表示,兩地改革試點是探索對個人住房在保有環節征稅的寶貴經驗,是符合房地產稅製改革總體方向的。

  這是否意味著房地產稅將在全國全麵鋪開呢?對樓市會有什麽樣的影響?對此,北青報記者谘詢多名地產界人士,他們認為,房地產稅製度的出台隻是時間問題,這是一個趨勢。但房地產稅作為“降房價的利器”,在當前以“去庫存”為主的樓市調控基調下,顯得難合時宜。

  中原地產首席分析師張大偉認為,房地產稅起碼兩年內難以落地,目前二三線城市仍然麵臨較大的去庫存問題,短期難出製度性變化。

  據業內人士分析,此前,住建部及相關部門曾測算過房地產稅對市場的影響,預計房地產實際價格跌幅在10%-15%為可接受區間,在這一基礎上如果在交易環節適當減免稅收,那麽對於個人房屋價值影響來說,價格差異並不大。

  信號五:房貸利息抵稅

  “房貸利息抵扣個稅”是去庫存“王炸”

  財政部部長樓繼偉就“財政工作和財稅改革”等相關問題答記者問,在談到個稅改革問題時,樓繼偉表示,新體係下房貸利息、教育和撫養子女費用將可抵稅。

  所謂“房貸利息抵稅”,是指允許那些擁有自己房子的納稅人通過他們的主要住宅(或第二住宅)擔保的貸款所付的利息來減少他們的應稅收入。關於這一政策能幫助購房者省多少錢的案例計算非常多,但總體而言還是越有錢的人獲得的好處越大。

  此前,房貸利息能否抵個稅引發多次討論。多名地產界人士表示,房貸利息能否抵個稅是去庫存的“王炸”,對房地產是極大的利好。但有財政部相關人士表示,該政策今年實施可能性不大。特別是目前一線城市快速上漲的背景下,更不可能出台這樣的方案。朝陽區財政局一名財稅人士認為,個稅改革綜合計征有助於減輕低收入者稅負,維護社會公平,使個稅發揮調節收入差距的功用。

  信號六:落實營改增

  營改增後企業加入搶房大軍?

  按政府工作報告的要求,今年5月1日要全麵落實“營改增”,試點範圍將擴大到建築業、房地產業、金融業、生活服務業。如何確保“營改增”順利落地?國稅總局局長王軍在“兩會”發言時表示,國稅總局將盡心盡力快出實施方案,估計兩會結束後,國務院很快會召開常務會議審定方案,審定以後,總局將配合財政部,盡快公布方案並製定一係列的操作辦法。

  財政部部長樓繼偉在回答營改增相關問題時表示:“今年5月1日施行的營改增擬準備方案是,17%的標準稅率不提高,但新增不動產可以納入抵扣。”

  消息傳來,商業地產界奔走相告,“企業有望加入購房大軍”也成為不少地產類微信公眾號的主題。那麽,新政是否意味著商業地產去庫存的利好?企業即將會大量買房?

  近日,記者走訪多個商圈了解到,商業地產目前依然處於低穀期。一些高端商業地產存在著大量的庫存。對於新政是否能改善商業地產的狀況,多位業內人士認為,這條新政將會對商業地產市場去庫存起到一定的積極作用,推動一部分企業新購寫字樓,但實際影響可能有限。

  實際上,“營改增”跟財稅體製改革密切相關,而並不是專門針對樓市中商業地產高庫存而出台的政策利好。“對於商業地產肯定是利好,但具體的影響程度如何,還是要等實施細則出來才清楚。”北京的一名房地產開發商表示。